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綠城的2019:不只注重品質,還看重效率

沒有人想過,有一天綠城中國(HK3900)的毛利、淨利潤、股東應占核心利潤率等數值能跑贏行業平均水平,甚至進入行業前列。

此前,綠城盡管品牌溢價,利潤率卻很低。以2015年綠城的明星項目——綠城楊柳郡爲例,第一期的淨利潤率只有5%。當時的董事局聯席主席宋衛平,還爲這個5%的利潤率高興不已,覺得在杭州其他項目都虧損的情況下,綠城還能有5%的盈利,算是不錯的表現了。

但綠城中國8月26日公布的業績,卻改變了公衆對綠城的刻板印象。人們發現,綠城不僅品質很好,運營效率也有質的飛躍。


售價低了,利潤率漲了

在2019中期業績會上,綠城中國公布的一組數據,讓投資者怦然心動。綠城上半年的毛利率達到32%,比去年同期增加了13.9個百分點;物業毛利率達到31.3%,較去年同期增加了14.7個百分點;淨利潤率增加了7.2個百分點;股東應占核心利潤率達到13%,增加了3.6個百分點。

綠城中國董事會主席、行政總裁張亞東說:“綠城原來是個特長生,産品是長項,但運營存在短板。”因此,從他開始接任之後,綠城一直在做補齊短板的工作。其中之一就是有效提升人均效能。

根據綠城方面公布的數據,在過去半年時間,綠城的人效有很大的提升。人均在建面積從7665平方米/人,增加至8547平方米/人,增長11.8%。

在上半年新開工項目449萬平方米的情況下,綠城對在崗員工人數的規模卻進行了控制,要求實現增項目不增人,全年人工費用匹配業績增長。

綠城要求,新拓展項目全面實行項目跟投,實現股東、公司及員工共擔風險。今年上半年累計有10個新項目開放自願跟投,93個存量項目落實虛擬跟投,員工參與積極性高,整體運營效率不斷提升;另外還購入741.4萬股激勵股權,覆蓋70名核心管理層,並已經按照既定計劃授出。

特別是綠城進一步加快了周轉速度,要求拿地至開工4個、拿地至開盤9個月、拿地至回正14個月,較此前的周轉速度大大加快。

而在營銷端,80%項目要求標准化操盤降低營銷費用。


優勢産品線:確保兩位數以上的淨利潤率

提升運營效率,僅僅只是綠城中國有效提升盈利能力的途徑之一。和其他很多房企相比,綠城優勢的産品線,是公司另一項盈利保證。

根據業績,綠城上半年交付的主要是海南藍灣小鎮、杭州桃源小鎮、淄博百合花園等項目。

張亞東向和訊房産確認,上述小鎮項目確實屬于利潤較高的項目。而在今年新獲取的小鎮項目中,小鎮項目的預測淨利潤率依然會比通過市場招拍挂獲得項目高。小鎮因此在未來綠城的産品線中具有很高的地位。在下半年,綠城提出要繼續積極跟進小鎮項目,重點跟進30個項目,並且在年內要實現武夷溫泉小鎮、安徽蚌埠足球小鎮等20個小鎮的落地。

此外,綠城還會積極開拓另一個高毛利項目——TOD的産品線。

除了發揮産品線優勢,積極提升利潤率外,綠城還通過擴大集采有效實現成本管控。根據計劃,下半年集采品類將達71類,覆蓋集團所有檔次産品需求,新集采品類價格預計降低5%-15%。

另外,綠城還通過搭建信息管理平台,推出精裝菜單式選裝包,實現産品標准化與個性化,進一步提高産品溢價能力。

在財務方面,加權平均融資成本只有5.4%的綠城在上半年使用了CMBS、供應鏈ABS、公司債等境內低息債,使得境內發債成本從2018年的5.46%,降低至4.87%。

由于截至上半年,綠城的淨負債率只有58.6%,公司有充裕的額度進一步增加低息借貸。

這部分資金,加上賬面上擁有的482億元,將幫助綠城充分挖掘下半年土地市場上的“抄底”機會,購入到多幅優質的土地。

在此基礎上,張亞東進一步提出了提高綠城效率的四個方面,下半年綠城要繼續落實“雙控”,降本增效,提高利潤率;加大投拓力度,擴充土地儲備,提升上下半年拿地的均好性;盤活沉澱資産,提高資金效率;加強産品適配型,提高新進城市去化率。

如果這些做法能像上半年那樣,繼續取得很好的效果,綠城的毛利和淨利水平將會持續維持在高位,未來的綠城,將不再只有好品質,也會有好業績。

這也許是港股股東最喜聞樂見的事。


文章來源:和訊網